초보자를 위한 부동산 계약서 작성 체크리스트 - 생활법률연구소

초보자를 위한 부동산 계약서 작성 체크리스트

📋 목차

• 인트로
• 부동산 계약서란? 기초 개념 먼저 이해하기
• 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지
• 계약서 항목별 체크포인트
• 중도금과 잔금 시 유의사항
• 실제 사례로 배우는 실수 방지 팁
• FAQ

🌞 인트로

오늘도 좋은 하루 되시길 바라요! 😀

 

부동산 계약, 말로는 많이 들어봤지만 막상 직접 하려니 막막하셨죠? “계약서에 도장만 찍으면 끝인가요?” 라는 질문, 정말 자주 들어요.

 

저도 처음 부동산 계약서를 쓸 때, 중개사 말만 믿고 서둘러 진행했다가 놓친 조항이 있어 많이 후회했어요. 그래서 초보자분들이 실수 없이 준비할 수 있도록, 제가 겪은 경험과 실제 사례까지 모두 담아 정리해드릴게요.

 

지금부터 부동산 계약서 작성 시 꼭 알아야 할 핵심 정보들을 차근차근 소개해드릴게요. 계약 전후로 이 글 한 번 보신다면, 훨씬 마음이 놓이실 거예요!

📄 부동산 계약서란? 기초 개념 먼저 이해하기

부동산 계약서는 말 그대로 부동산 거래 당사자 간의 ‘약속’을 법적으로 명확히 문서화한 서류예요. 매매든 임대든, 반드시 서면으로 남겨야 법적 효력이 생기죠.

 

계약서에는 거래 대상 부동산의 주소, 금액, 계약 일자, 거래 조건 등이 모두 포함돼야 해요. 요즘은 ‘표준부동산계약서’를 사용하는 경우가 많지만, 그 안에서도 체크할 게 정말 많답니다.

 

제가 처음 집을 구할 때는 ‘계약서에 써 있으니까 괜찮겠지’라고 생각했어요. 그런데 계약 내용 중 ‘특약사항’에 중요 조항이 숨어있더라고요. 그 내용을 몰랐으면 정말 곤란한 상황이 생겼을 거예요.

 

그래서 처음 계약서를 마주하는 분들이라면, 전체 구조를 먼저 파악하고 중요한 항목에 눈길을 주는 연습이 필요해요. 어렵지 않아요. 하나씩 함께 살펴봐요!

🔍 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지

계약서를 작성하기 전, 체크해야 할 항목들을 정리해드릴게요. 대부분의 실수는 바로 ‘계약 전 확인’을 생략해서 생기거든요.

 

1. 등기부등본 확인 – 명의자, 근저당, 가압류 유무 꼭 체크 

2. 실거래가 확인 – 주변 시세 대비 지나치게 싸거나 비싸면 의심 

3. 계약 당사자 일치 여부 – 중개사 말만 믿지 말고 직접 확인 

4. 중개사 자격 여부 확인 – 공인중개사 사무소 등록증 확인 

5. 잔금 지급일 전까지 부동산 점유 상태 유지 여부

 

저는 한 번, 부동산에 근저당이 설정돼 있었는데 매도인이 “곧 말소된다”고 해서 그냥 넘어간 적이 있어요. 다행히 잔금일 전에 말소됐지만, 불안한 나날이었죠. 그 후로는 꼭 등기부등본을 떼서 확인한답니다.

 

이 다섯 가지는 부동산 거래에서 가장 기본이면서도 가장 중요한 절차예요. 계약서 작성 전에 꼼꼼히 확인하고 넘어가세요!

✍️ 계약서 항목별 체크포인트

계약서를 쓸 땐 문장 하나하나가 나중에 분쟁의 근거가 되기도 해요. 그래서 각 항목을 꼼꼼히 읽는 게 정말 중요해요.

 

1. 계약일자 및 당사자 정보 – 서명, 도장 필수 

2. 매매대금 및 지급 시기 – 중도금, 잔금 날짜와 금액 명확히 

3. 등기이전 조건 – 대금 지급 완료일 기준으로 명시 

4. 하자담보 책임 – 잔금일 기준으로 책임 기간 명시 

5. 특약사항 – 에어컨, 가구 포함 여부 등 세부 조항

 

📑 표준계약서 항목 예시표

항목	확인사항
매매가	총금액과 입금 일정 확인
중개사 정보	등록번호, 서명 여부
특약사항	가전 포함, 하자 수리 등

 

특약사항은 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 기준이 되기 때문에 절대 대충 넘기지 마세요. 실제로 제가 ‘에어컨 포함’ 조건을 말로만 듣고 넘어갔다가, 입주 후에 철거돼 있는 걸 보고 깜짝 놀랐던 적이 있었거든요.

💰 중도금과 잔금 시 유의사항

중도금과 잔금은 단순한 금액의 문제가 아니에요. ‘계약의 이행’이라는 측면에서 매우 중요한 역할을 해요. 여기서 문제가 생기면 계약 해제나 위약금 문제로 이어질 수도 있어요.

 

1. 중도금 지급 전, 다시 한 번 등기부등본 확인 

2. 잔금일에 반드시 부동산 상태를 직접 확인 

3. 등기이전 및 입주일자를 계약서에 명확히 기재 

4. 입금 후 영수증이나 이체내역은 꼭 보관 

5. 중개사 동행 하에 최종 점검하는 것이 가장 안전

 

제가 부동산 계약을 했을 때, 중도금을 입금하고 나서야 해당 부동산에 전세 세입자가 있다는 걸 알게 되었어요. 미처 계약 전에 확인하지 못했던 부분이었죠. 다행히 이후 협의로 조율했지만, 아찔했던 순간이었답니다.

 

잔금을 치를 땐 특히 더 신중해야 해요. 이후엔 ‘되돌릴 수 없는’ 단계가 되니까요. 등기 이전도 꼭 확인하세요!

📚 실제 사례로 배우는 실수 방지 팁

실제 사례를 보면 ‘내가 이런 실수를 할 수도 있겠구나’ 하고 경각심이 생겨요. 아래 두 사례는 제가 직접 겪거나 가까운 지인에게서 들은 실제 이야기예요.

 

첫 번째 사례 

서울에 사는 K씨는 신축 오피스텔을 계약했어요. 분양 당시 설명만 듣고 계약서에 ‘하자보수 책임 없음’ 조항이 포함된 걸 뒤늦게 알게 됐어요. 결국 입주 후 수도 누수 문제가 발생했지만 책임을 묻지 못했어요. 

두 번째 사례 

부산의 L씨는 계약 전 부동산을 방문하지 않고, 사진만 보고 계약을 진행했어요. 입주일에 보니 창문이 깨져 있었고, 방충망이 없었어요. 계약서에 상태 보증 내용이 없어 손해를 고스란히 떠안았죠.

 

이런 일을 막기 위해서는 계약 전에 직접 부동산을 확인하고, 계약서에 '현재 상태'와 '특약사항'을 꼼꼼하게 적어두는 것이 중요해요. 그리고 혹시 모를 상황에 대비해 중개사에게 모든 설명은 문자나 이메일 등 기록으로 남겨두세요.

❓ FAQ

Q1. 계약 후 파기하면 위약금은 얼마나 되나요?

A1. 계약금의 10%가 일반적인 위약금 기준이에요. 단, 특약에 따라 다를 수 있어요.

Q2. 공인중개사를 통하지 않고 개인 간 거래해도 되나요?

A2. 가능하지만 법적 분쟁 위험이 커요. 가급적 중개사 통해 진행하는 것이 안전해요.

Q3. 특약사항은 꼭 넣어야 하나요?

A3. 반드시 넣을 필요는 없지만, 중요 사항은 명시해두는 것이 향후 분쟁 예방에 좋아요.

Q4. 계약서 복사본만 가지고 있어도 되나요?

A4. 원본은 중개사 보관, 복사본은 반드시 본인 보관이 원칙이에요. 전자파일도 함께 보관하세요.

Q5. 잔금 지급 전에 등기 이전 가능한가요?

A5. 통상은 잔금 지급과 동시에 등기 이전이 이뤄져요. 선이전은 위험할 수 있어요.

Q6. 계약서에 도장이 없으면 효력이 없나요?

A6. 서명이나 지장, 사인도 효력을 가질 수 있어요. 다만 분쟁을 대비해 인감도장을 권장해요.

Q7. 계약 전에 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 하나요?

A7. 네, 대출이 안 되면 계약금 몰수 등의 문제가 생길 수 있어요. 사전 상담은 필수예요.

Q8. 계약서 작성 후 수정할 수 있나요?

A8. 상호 동의 하에 수정 가능하지만, 다시 서명 및 날인을 받아야 해요.

 

계약은 한번 맺으면 돌이킬 수 없는 일이 많아요. 저도 처음엔 겁도 나고 용어도 어려웠지만, 몇 번 경험하고 나니 감이 생기더라고요. 여러분은 저보다 훨씬 수월하게 진행하시길 바라는 마음으로 이 글을 정리했어요.

읽어주셔서 정말 감사드리고, 여러분의 첫 부동산 계약이 좋은 결과로 이어지길 진심으로 응원할게요!