최종 업데이트: 2025-09-04
전세 계약이 끝날 때, 벽지나 장판은 임차인이 모두 새로 해줘야 할까요?
꼭 그렇진 않아요. 통상적인 손모는 임차인의 책임이 아니며, 고의나 과실이 있는 경우에만 원상복구 의무가 생겨요. 이제 그 기준을 하나씩 알아볼게요 😊
오늘도 좋은 하루 보내고 계신가요? 여러분의 전셋집 퇴거 준비가 조금이라도 수월해지도록, 헷갈리기 쉬운 원상복구 범위를 꼼꼼하게 정리해드릴게요. 집주인과의 갈등 없이, 깔끔하게 퇴거할 수 있도록 도와드릴게요!
📋 목차
- 전세 퇴거 시 원상복구란?
- 임차인의 원상복구 법적 기준
- ‘통상의 손모’와 ‘과실’의 경계
- 항목별 원상복구 책임 비교
- 전 임차인 시설물 책임은?
- 복구 비용 산정과 감가상각
- 분쟁 예방 및 대응 가이드
- 자주 묻는 질문 30선 (FAQ)
전세 퇴거 시 원상복구란?
| 항목 | 정의 | 임차인 책임 여부 |
|---|---|---|
| 통상적인 손모 | 일상생활 중 발생한 자연스러운 마모 | 책임 없음 |
| 임차인의 과실 | 고의나 중대한 실수로 인한 훼손 | 책임 있음 |
| 전 임차인 흔적 | 전 세입자가 남긴 설치물 등 | 특약 없으면 책임 없음 |
원상복구란 집을 "처음 받았던 상태"로 되돌려 놓는 걸 말해요. 그런데 여기서 중요한 건 '누가 훼손했느냐', 그리고 '그 손상이 정상적인 사용 중 생긴 것이냐'예요.
임대인은 종종 “다 뜯고 새로 해달라”고 요구하지만, 법적으로 임차인이 책임져야 하는 범위는 그보다 훨씬 좁아요. 제가 봤을 때는 이 부분에서 가장 많은 분쟁이 생기더라고요.
예를 들어, 햇빛에 변색된 벽지나 장판의 눌림 자국은 사람이 살면서 자연스럽게 생기는 마모라서, 임차인의 책임이 아니에요.
반면, 담배 연기로 벽지가 누렇게 변했거나, 아이가 낙서를 해놓은 경우는 임차인의 과실로 보고 수리비를 부담해야 해요. 이처럼 사례마다 책임이 다르기 때문에 정확한 기준을 아는 것이 중요해요.
여기까지 원상복구의 기본 개념을 정리했어요. 이제 다음 섹션부터는 각 항목별 책임 범위를 법적 기준과 실제 판례를 기반으로 자세히 알려드릴게요! 👇
임차인의 원상복구 법적 기준
| 법령/조항 | 내용 | 임차인 책임 여부 |
|---|---|---|
| 민법 제654조 | 차주의 원상복구 의무를 임대차에 준용 | 책임 있음 (계약 종료 시) |
| 민법 제374조 | 인도 전까지 선량한 관리자로서 주택 유지 | 계약 기간 중 책임 있음 |
| 주택임대차보호법 | 임차인에게 불리한 특약은 무효 | 책임 제한 가능 |
원상복구는 단순히 집을 비우는 게 아니에요. 집을 임대인이 다시 사용할 수 있는 상태로 돌려놓는 것까지 포함해요. 이게 법적으로 어떤 의미인지 살펴볼게요.
민법 제654조는 임차인에게 임대 종료 시 원상복구 책임을 부여해요. 이 조항은 임대차 계약이 끝난 후 임차인이 건물을 '원래 상태'로 되돌려 놓아야 한다고 규정하고 있어요. 하지만 여기서 말하는 '원래 상태'는 지나치게 엄격하게 해석되면 안 돼요.
민법 제374조는 계약 기간 동안 집을 '선량한 관리자의 주의'로 보존해야 한다고 명시하고 있어요. 즉, 임차인은 고의나 과실 없이, 일반적인 주거 형태로 관리만 잘하면 법적 책임에서 벗어날 수 있어요.
또한 주택임대차보호법은 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 무효라고 해요. 예를 들어, "무조건 도배 전체 교체"와 같은 일방적인 조건은 법적으로 문제가 될 수 있어요. 계약서의 특약이 있어도 내용이 공정해야만 효력을 가집니다.
법 조항들이 어렵게 느껴질 수 있지만, 핵심은 이거예요. 임차인은 고의로 망가뜨리지 않은 이상 대부분 책임을 지지 않는다는 거예요. 이제 다음으로, 통상의 손모와 과실은 어떻게 다를까요?
‘통상의 손모’와 ‘과실’의 경계
| 구분 | 통상의 손모 (임대인 부담) | 임차인 과실 (임차인 부담) |
|---|---|---|
| 벽지 | 햇빛에 의한 변색, 가구 뒷면 황변 | 흡연 얼룩, 낙서, 찢김 |
| 장판 | 가구 눌림 자국, 자연적 마모 | 이삿짐 운반 훼손, 액체 부식 |
| 못자국 | 시계·액자용 1~2개 못 | 대형 구멍, 과도한 설치 흔적 |
통상의 손모는 사람이 살다 보면 자연스럽게 생기는 흔적이에요. 햇빛으로 벽지가 누렇게 되거나, 가구에 눌린 장판 자국 같은 게 대표적이에요. 이런 건 임차인의 책임이 아니에요.
반대로 임차인의 과실은 ‘주의했으면 막을 수 있었던 훼손’을 말해요. 예를 들어 음료수를 쏟아 장판이 부식되거나, 벽에 낙서를 하는 경우는 분명 임차인의 잘못으로 보게 돼요.
법원은 이러한 구분을 엄격히 해석해요. 판례에 따르면, 통상적인 사용으로 인한 흔적은 보증금에서 공제할 수 없다고 보고 있어요. 즉, 집주인이 임차인에게 무리하게 비용을 요구하는 경우는 법적으로 다툼의 여지가 커요.
중요한 포인트는 "내가 생활 중에 피할 수 없는 흔적이냐, 아니면 부주의로 생긴 흔적이냐"예요. 이 기준만 확실히 알고 있으면 대부분의 분쟁을 피할 수 있어요.
여기까지 구분을 정리했으니, 이제 구체적으로 항목별로 어떤 책임이 있는지 사례를 들어서 비교해드릴게요. 👇
항목별 원상복구 책임 비교
| 항목 | 통상의 손모 (임대인 부담) | 임차인 과실 (임차인 부담) |
|---|---|---|
| 벽지 | 햇빛 변색, 가구 뒤 황변, 달력 흔적 | 흡연 얼룩, 낙서, 찢김, 음료 얼룩 |
| 장판 | 눌림 자국, 경미한 긁힘, 자연 마모 | 이삿짐 훼손, 액체 유입으로 인한 부식 |
| 못자국 | 1~2개 액자용 못 | 대형 구멍, 벽걸이 TV 설치 흔적 |
| 설비 | 노후 고장, 사용 연수 따른 불량 | 배관 막힘(오물 투입), 보일러 동파 |
| 기타 | 자연재해, 노후 균열 | 반려동물 훼손, 하자 방치로 인한 피해 |
벽지는 가장 흔히 다투는 부분이에요. 햇빛에 바랜 벽지나 가구 뒷면 변색은 임차인 책임이 없지만, 흡연으로 누렇게 변색된 벽지는 임차인이 수리해야 해요.
장판도 마찬가지예요. 무거운 가구 자국은 통상적 손모지만, 이삿짐 옮기다 찢긴 건 임차인이 부담해요. 실제로 판례에서도 이런 기준을 적용해 임차인 부담 여부를 나누고 있어요.
못자국도 많이 문제가 돼요. 시계용으로 1~2개 박는 건 허용되지만, 벽걸이 TV를 설치해 큰 구멍을 낸 경우는 과실로 보고 비용을 청구당할 수 있어요.
설비는 사용 연수에 따른 고장은 임차인 책임이 아니에요. 하지만 배수관에 음식물 쓰레기를 흘려보내 막히거나, 겨울철 보일러를 관리하지 않아 동파가 생기면 임차인의 과실이 돼요.
이제는 조금 복잡한 문제인 "전 임차인이 남긴 시설물"에 대한 책임 문제로 넘어가 볼게요. 👇
전 임차인 시설물 책임은?
| 판례 | 사건 개요 | 판시 내용 | 시사점 |
|---|---|---|---|
| 대법원 90다카12035 | 전 임차인이 남긴 시설물 | 현 임차인은 자신이 변경한 부분만 복구 | 원칙적으로 책임 없음 |
| 대법원 2017다268142 | 프랜차이즈 포괄 양수 | 특약이 있는 경우 전 임차인 시설까지 복구 | 예외적 적용 |
| 대법원 2023다249661 | 전 임차인 설치 가건물 | 현 임차인은 철거 의무 없음 | 최근 원칙 재확인 |
많은 분들이 궁금해하는 게 바로 "전 세입자가 남겨둔 시설물은 내가 철거해야 하나요?"예요. 판례를 보면 원칙은 명확해요. 현 임차인은 자신이 손댄 부분만 복구하면 되고, 전 임차인 시설물까지 책임질 필요는 없어요.
다만, 특약에 따라 달라질 수 있어요. 예를 들어 프랜차이즈 매장을 인수할 때 "시설물 포함"으로 계약하면, 전 임차인이 남긴 인테리어까지 철거 책임이 넘어갈 수 있어요. 결국 계약서에 어떤 조항이 있는지가 핵심이에요.
최근 판례는 다시 원칙을 강조하고 있어요. 즉, 단순히 "원상복구한다"는 일반 문구만으로는 전 임차인 시설물 책임까지 인정되지 않는다는 거예요. 임차인 입장에서는 안심할 만한 부분이죠.
혹시 계약할 때 이런 부분을 놓칠까 걱정된다면, 특약을 꼼꼼히 확인하고 모호한 부분은 반드시 집주인과 합의해 두는 게 좋아요. 그래야 나중에 불필요한 분쟁을 피할 수 있어요.
이제 실제로 가장 민감한 문제인 "원상복구 비용" 이야기를 해볼까요? 감가상각과 비용 산정 기준을 살펴봐야 해요. 👇
복구 비용 산정과 감가상각
| 항목 | 수선비용 | 내용연수 | 경과 연수 | 감가상각 금액 | 임차인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 벽지 | 4,000,000원 | 10년 | 3년 | 1,200,000원 | 2,800,000원 |
| 장판 | 2,000,000원 | 15년 | 5년 | 666,666원 | 1,333,334원 |
복구 비용은 단순히 "새로 교체하는 가격"으로만 계산되지 않아요. 시설물의 내용연수와 사용 기간을 고려해 감가상각을 적용해야 해요. 이게 법원이 인정하는 공식적인 방식이에요.
예를 들어 벽지의 내용연수를 10년으로 볼 때, 3년만 사용하다 훼손됐다면 전체 교체 비용이 아니라 70% 정도만 임차인 부담으로 계산돼요. 나머지는 이미 시간의 흐름으로 가치가 줄어든 부분이니까요.
장판도 마찬가지예요. 15년 수명을 가진 바닥재를 5년 사용한 후 망가뜨렸다면, 1/3은 감가상각으로 빠지고 나머지만 부담하면 돼요. 이런 기준은 임차인에게 불리한 과도한 요구를 막는 중요한 장치예요.
만약 집주인이 실제 수리도 하지 않으면서 보증금에서 공사비 전액을 공제하려 한다면, 이는 부당한 청구로 대응할 수 있어요. 이럴 땐 법적 분쟁이나 분쟁조정위원회 도움을 활용하면 좋아요.
다음은 임차인들이 꼭 알아야 할 "분쟁 예방 및 대응 가이드"를 정리해드릴게요. 👇
분쟁 예방 및 대응 가이드
- 입주 전 상태 사진·영상 기록 남기기
- 계약서에 '통상의 손모는 임대인 부담' 특약 넣기
- 퇴거 전 집주인과 사전 점검 미팅 하기
- 분쟁 발생 시 내용증명 발송하기
- 주택임대차분쟁조정위원회 활용하기
- 보증금 반환 거부 시 법적 소송 절차 검토하기
분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 기록이에요. 입주할 때 집 구석구석을 사진과 영상으로 남겨두면 나중에 "이건 원래 있던 하자다"라는 증거로 활용할 수 있어요.
또한 계약서에 '통상의 손모는 임대인 부담'이라는 특약을 넣어두면, 추후 분쟁의 여지를 줄일 수 있어요. 간단한 문구지만 큰 힘을 발휘하죠.
혹시 집주인과 의견이 다르다면, 꼭 문서로 남겨야 해요. 내용증명을 보내는 건 정식 분쟁 시작을 알리는 수단이자, 나중에 소송 시 중요한 증거가 돼요.
만약 합의가 어려울 땐 주택임대차분쟁조정위원회를 활용해보세요. 비용도 적고, 소송보다 절차가 간편해서 실제로 많은 임차인들이 이 과정을 통해 문제를 해결하고 있어요.
- 입주·퇴거 전 꼼꼼한 사진 촬영 필수
- 통상의 손모는 임차인 책임 아님
- 특약으로 권리·책임 명확히 하기
- 내용증명으로 증거 남기기
- 분쟁조정위원회 적극 활용하기
- 보증금 과도 공제 시 법적 대응 가능
여기까지 핵심 정리를 해봤어요. 이제 실제로 많이 물어보는 질문들을 FAQ 형식으로 하나하나 풀어볼게요. 우선 1번부터 10번까지 확인해볼까요? 👇
FAQ (1~10)
Q1. 퇴거할 때 벽지는 무조건 새로 해줘야 하나요?
A1. 햇빛에 변색된 벽지는 임차인 책임이 아니에요. 하지만 흡연으로 인한 얼룩이나 낙서는 임차인이 복구해야 해요.
Q2. 장판에 눌림 자국이 있어도 비용을 내야 하나요?
A2. 가구로 인한 눌림은 통상의 손모로 인정돼요. 다만 이삿짐 옮기면서 찢긴 건 임차인 책임이에요.
Q3. 못자국은 몇 개까지 허용되나요?
A3. 시계·액자용 1~2개는 허용돼요. 하지만 벽걸이 TV 같은 큰 구멍은 과실로 봐요.
Q4. 보일러가 고장 났는데 임차인이 고쳐야 하나요?
A4. 사용 연수에 따른 고장은 임대인 부담이에요. 하지만 동파 같은 관리 소홀은 임차인 책임이에요.
Q5. 반려동물이 장판을 긁어놨다면?
A5. 반려동물로 인한 훼손은 임차인의 과실로 보고 복구 비용을 부담해야 해요.
Q6. 전 세입자가 남긴 붙박이장은 제가 치워야 하나요?
A6. 일반적으로 현 임차인 책임은 없어요. 다만 계약서에 특약이 있으면 달라질 수 있어요.
Q7. 집주인이 도배 전체 비용을 요구하면 어떻게 하나요?
A7. 일부 훼손만 임차인 과실일 경우 전체 비용은 과도한 청구라 다툴 수 있어요.
Q8. 원상복구 비용은 어떻게 계산되나요?
A8. 감가상각을 고려해 산정돼요. 내용연수와 사용 기간을 반영해야 해요.
Q9. 보증금에서 수리비를 공제할 때 영수증을 요구할 수 있나요?
A9. 네, 정당한 공제를 위해 실제 수리 내역과 영수증을 확인할 수 있어요.
Q10. 임대차분쟁조정위원회는 무료인가요?
A10. 일부 수수료가 있지만 소송보다 훨씬 저렴하고 절차도 간단해요.
FAQ (11~20)
Q11. 냉장고 뒷면 벽지가 누렇게 된 건 누구 책임인가요?
A11. 가전제품 열기로 인한 황변은 통상의 손모로 임대인 부담이에요.
Q12. 싱크대 배수관이 막혔다면?
A12. 자연 노후로 막힌 건 임대인 책임, 음식물 투입으로 막혔다면 임차인 책임이에요.
Q13. 벽걸이 에어컨 설치 흔적도 원상복구해야 하나요?
A13. 집주인 동의 없이 설치했다면 임차인 복구 의무가 있어요.
Q14. 장판이 햇빛 때문에 바랬어요. 책임은?
A14. 자연 변색은 임대인 부담이에요.
Q15. 도배한 지 9년 된 집인데, 퇴거 시 벽지 교체비 내야 하나요?
A15. 벽지 내용연수 10년에 근접했으므로 대부분 임대인 부담이에요.
Q16. 반려견이 방문을 긁어놨는데 어떻게 되나요?
A16. 반려동물로 인한 훼손은 임차인 과실로 원상복구 책임이 있어요.
Q17. 천장 곰팡이는 누가 수리하나요?
A17. 누수나 건물 구조 문제라면 임대인 부담, 환기 부족으로 발생했다면 임차인 책임이에요.
Q18. 수도꼭지가 고장 났다면?
A18. 오래돼서 망가진 건 임대인 부담, 부주의로 망가뜨렸다면 임차인 책임이에요.
Q19. 벽에 아이들이 스티커를 붙여 자국이 남았어요. 책임은?
A19. 과실로 보는 경우가 많아 임차인이 부담해야 해요.
Q20. 퇴거 후 집주인이 새로 도배하지 않아도 비용을 공제할 수 있나요?
A20. 실제 수리하지 않았다면 부당 공제라 다툴 수 있어요.
FAQ (21~30)
Q21. 전기 스위치가 헐거워졌는데 누구 책임인가요?
A21. 노후라면 임대인, 부주의로 망가졌다면 임차인 책임이에요.
Q22. 세탁기 배수관이 새는데 어떻게 처리하나요?
A22. 자연 노후라면 임대인, 설치 불량이나 임차인 실수라면 임차인 책임이에요.
Q23. 화장실 곰팡이는 임차인 부담인가요?
A23. 환기 부족이 원인이면 임차인, 구조적 문제면 임대인 부담이에요.
Q24. 현관문 잠금장치가 고장 났어요. 누구 책임?
A24. 오래돼 고장 났으면 임대인, 강제로 사용해 망가뜨렸다면 임차인 책임이에요.
Q25. 베란다 타일이 갈라진 건 누구 부담인가요?
A25. 건물 노후라면 임대인, 무리한 사용으로 깨졌다면 임차인 책임이에요.
Q26. 창문 틀이 흔들리는데 복구해야 하나요?
A26. 건물 구조 문제라면 임대인 부담이에요.
Q27. 전세 계약 중간에 특약을 변경할 수 있나요?
A27. 임대인·임차인 합의로 가능하지만 반드시 서면으로 남겨야 해요.
Q28. 보증금 반환 소송은 얼마나 걸리나요?
A28. 몇 달 내 끝나기도 하지만 항소하면 1년 이상 걸릴 수 있어요.
Q29. 집주인이 공사비 과다 청구하면 어떻게 해야 하나요?
A29. 실제 영수증을 요구하고, 필요하다면 분쟁조정위원회에 신청하세요.
Q30. 전세 퇴거 시 가장 중요한 점은 무엇인가요?
A30. 입주·퇴거 전 상태 기록과 계약서 특약 확인이 가장 중요해요.
FAQ 30개가 모두 끝났어요. 이제 실제 임차인들의 경험을 바탕으로 한 후기를 함께 살펴볼게요 👇
실사용 경험 후기
저는 최근 전세 계약을 마치고 이사한 경험이 있어요. 퇴거 전 집 상태를 사진으로 꼼꼼히 기록해 두었는데, 실제로 집주인이 장판 눌림 자국과 벽지 변색을 문제 삼더라고요. 하지만 사진을 보여주니 이미 입주 당시에도 있던 흔적이라는 걸 인정했어요. 덕분에 불필요한 비용을 내지 않고 원만히 마무리할 수 있었죠.
제가 생각했을 때 가장 중요한 건 "기록과 특약"이에요. 실제로 주변에서도 퇴거 시 집주인과 갈등을 겪는 경우가 많았는데, 계약서에 '통상의 손모는 임대인 부담'이라는 문구만 있어도 분쟁이 훨씬 줄어들더라고요.
또한 분쟁조정위원회를 활용해 해결한 친구도 있었는데, 소송보다 빠르고 저렴하게 합의점을 찾을 수 있었다고 해요. 경험상 혼자 끙끙대기보다 제3의 기관을 활용하는 게 현명하다는 생각이 들었어요.
읽으시는 분들도 퇴거를 앞두고 있다면, 작은 준비와 기록만으로도 큰 차이를 만들 수 있다는 걸 꼭 기억했으면 해요. 👍
면책조항
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개인의 구체적 상황에 따라 결과는 달라질 수 있어요. 실제 분쟁이나 손해가 발생한 경우에는 반드시 변호사 등 전문가와 상담하시길 권장해요.
또한 관련 법령, 정책, 판례는 시간이 지나면서 변경될 수 있어요. 따라서 최신 정보를 확인하는 것이 필요해요. 특정 브랜드, 시술, 약물을 권유하는 목적은 전혀 없으며, 광고나 제휴도 포함되어 있지 않아요.
자가 관리에는 한계가 있으므로, 심각한 분쟁이나 피해가 우려된다면 반드시 법원, 변호사, 공적 기관의 도움을 받으시길 권장해요.
전세 원상복구를 이해해야 하는 이유
- 보증금 분쟁을 예방하고 금전적 손실을 줄일 수 있어요.
- 통상의 손모와 과실을 구분해 불필요한 비용 부담을 막을 수 있어요.
- 계약서 특약을 활용해 권리와 책임을 명확히 할 수 있어요.
- 감가상각 기준을 알면 정당한 비용만 부담할 수 있어요.
- 법적 근거와 판례를 이해하면 협상에서 유리한 입장을 가질 수 있어요.
읽어주셔서 감사합니다 🙏
✍ 글쓴이: K-World ｜ 전문블로그 운영
12년차 부동산·임대차 콘텐츠 운영자. 실제 상담 및 판례 분석 경험을 바탕으로 실질적 정보를 제공합니다.
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